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租赁住房改革与房地产市场调控长效机制建设取向

点击次数:  更新时间:2017-09-27 15:51:49  【打印此页】  【关闭

长江大学 刘昌明

 

一、租赁住房改革试点推进的现状分析

1.推进租赁住房改革的政策导向

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,将公租房扩大到非户籍人口;2016年3月《国民经济和社会发展第十三个五年2016-2020年规划纲要》明确,中国将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。2016年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求加快培育和发展住房租赁市场工作;2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2017年7月20号,住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。通知明确,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。截至目前,有10个城市公布了方案或通过审议。2017年8月,为了增加租赁房源供应,国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快的城市,作为人口净流入的代表性城市,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

2.为什么推出集体土地建租赁住房

我国土地市场建立以来,土地制度“城乡二元”结构不断加剧。热点一二线城市宅地供应异常紧缺,地价飙升,地王频现,大城市国有土地总量已经十分紧张,而农村土地不能直接转化为城市住房用地,唯有集体建设用地入市,才能够缓解城市供地压力。

利用集体建设用地建设租赁住房试点,意味着未来将有一大批低成本土地入市,这对于抑制高房价、高租金或许产生一定作用。据易居智库研究总监严跃进测算,在我国近些年,国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二。如果由村镇集体经济组织参与开发的话,土地成本和部分建安成本将大量减省,综合算下来,此类租赁房源与现有同类房源相比,其租金水平或将降40%70%,对平抑市场价格将产生积极影响。

3.目前租赁住房新政的基本特点

2017年7月8日《上海市住房发展“十三五”规划》正式发布,规划中提出,加快住房市场向租售并举转变。2017年7月17日,广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(租赁16条),首次提出提出租购同权“让租者幸福居住”的口号。2017年8月17日北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿,提出租住公租房可以落户”。2017年9月20日北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。住建部9月印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。到目前为止全国已有8个省份20个以上城市发布了租赁新政,一线城市住房租赁政策和计划目前已全部出台。具体来看,北京提出今后5年将建设150万套住房,其中租赁住房将达50万套。上海提出,“十三五”期间,租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套。广州未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳“十三五”期间,将建设40万套人才住房,其中70%为租赁住房。从目前出台的租赁住房政策来看,其内容主要是增加供应减少选择租赁居住的阻力。主要手段有两种一是直接影响房源供应,比如,供应70年产权的出租房用地。实施租购同权政策,增加租房者权益。

 

    二、房地产市场调控长效机制建设取向

1.构建房地产市场调控长效机制需要与房地产业地位相适应

过去二十年,中国房地产投资快速增长,住宅房地产开发投资年均增速达19.2%。城镇居民人均住房建筑面积由1996年的17平方米增加到2016年的36.6

平方米。如图1.

图片关键词 

 

房地产业的快速发展,不仅快速改善了城市居民的住房条件,而且拉动了国民经济的持续快速发展。国家统计局的一份评估报告显示,2013年房地产及相关行业对GDP增长的贡献为29.4%。房地产行业与为数众多的上游(如钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如家具、家用电器和建筑材料等)产业联系紧密。国际货币基金组织(IMF)在2014年中国第四条磋商报告中估算,如果将房地产上下游产业包括在内,2013年房地产业和建筑业对中国GDP增长的贡献达到33%。2016年住宅开发投资大致占房地产开发投资总量的三分之二,其余为办公楼和商业营业用房投资。过去十年,包括开发投资和物业管理等投资在内的房地产投资年均增长约达20%,占固定资产投资总量的比例约达23%。按照这个比例计算,2016年中国固定资产投资在GDP中的占比约为45%,因此房地产投资占经济总量的比例已突破10%。这就告诉我们,房地产业的发展状况直接关系国民经济的发展状况,不可等闲视之。

住房制度改革出台不到三十年,居民住宅的拥有率却快速上升至近90%据中国社科院编制的家庭资产负债表显示,截至2014年底,住宅资产占居民总资产的比例超过一半。自上世纪九十年代住宅房地产成为可交易商品以来,全国房价普遍出现上涨趋势,虽然国家出台过各种调控措施,但没有进行过重大政策调整,房价整体上一直处于上涨态势特别是过各种调控之房地产投资收益一直大幅超过证券和银行存款等其他投资方式,导致民众对住宅投资的投机热情居高不下,炒房成为一些家庭投资的重要选择。西南财经大学发起的调研结果显示,2014年21%的中国家庭拥有超过一套住宅。同时有零星报道显示部分城市存在空置公寓或“鬼城”现象。居民持有多套住宅的意愿可能推动房价上涨和房地产投资加速,造成房地产市场出现局部泡沫现象,一二三四线城市出现明显分化态势。如果不能够有效消除泡沫,就难以保证房地产行业健康有序发展,也就难以保证国民经济的健康有序发展。因此,从2003年开始,国家陆续出台各种调控措施,期望有效调控房地产市场使之健康发展,各地政府也不断推出调控措施,以期稳定房地产市场。这种局部调控一直在进行。就在9月22日至23日西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施,其中长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、石家庄6个城市实施了限售。重庆、南昌新购买商品房限售两年;南宁限售升级,法人单位购买二套及以上住房限售两年;长沙限售三年,同时收紧限购政策;石家庄要求新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易。贵阳即日起购买新建商品住房3年内限制转让;西安新政指出,商品房调整价格前要向物价局申报;武汉则是规范开发商销售行为。

无论是国家还是地方政府的调控措施,很多措施都是短暂见效或者没有收到预期效果。究其原因,盖出于调控措施没有切合房地产市场实际,没有解决基础性、根本性问题,大多数政策措施是头痛医头脚痛医脚,缺乏整体性、协调性和长效性。因此,构建房地产市场调控长效机制,越来越显示其迫切性和重要性。

 

2.构建房地产市场调控长效机制需要与房地产基础性制度相适应

2016年底召开的中央经济工作会议明确提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2017年5月初国务院参事室召开 “促进房地产市场健康发展长效机制” 国是咨询专题研讨会,听取多位国务院参事、特约研究员的意见和建议,目的是解决普通人居住的问题,让百姓住有所居,建立房地产调控长效机制是最主要的目标。

构建房地产市场调控长效机制需要与房地产的基础性制度相适应。房地产的基础性制度大致包括四个方面:一是住房信息联网制度。这是最基础的制度。这一制度的建立和完善将为制定各类政策制度提供坚实的数据支撑。二是完善住房供给制度。从满足民众住房需求出发,以购租并举建立住房供给制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本住房保障。三是市场预警制度。围绕住房供应、成交、价格三个维度进行市场监测,建立房地产市场的预警预报系统,完善分类调控、地方为主的调控体系,促进市场健康发展。四是发展绿色地产。推进建筑工业化、住宅产业化,提升住宅与房地产项目的品质和性能,改善人居环境。

3.构建房地产市场调控长效机制需要建立和完善购租并举市场

根据目前形势判断,中国未来的住房供应可能分为普通商品房、保障性住房、租赁住房三类目前政府推进的租赁住房改革,就是要新建租赁住房,培育住房租赁消费意识,建立起住房租赁市场。未来住房市场很可能就是商品房市场和租赁市场两个市场。未来住房售两个市场之间的关系及保障性住房三者之间如何平衡,可能会对房价产生影响

建立房地产市场调控长效机制是顶层设计的重要任务。长效机制之一,就是需要建立和完善购租并举的住房制度。要想建立并实现购租并举的住房制度,面临的首要难题是建立民众的租房消费观念。购置房产是中国几千年传承下来的思想观念,这一观念根深蒂固,要想改变不是一件容易的事情。如果这个观念问题得不到解决,购租并举制度就很难落实。虽然政府采取措施,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,以期尽可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。但是,观念问题不解决,制度设计只能是纸上谈兵,难以收到预期效果。

完善购租并举住房制度,引导民众租赁消费,核心是解决同权问题。租购同权中教育、医疗、公共服务等影响租购选择的决定性因素,能不能落到实处是这一制度成败的关键因素

构建促进房市场调控长效机制,还需要结合供给侧改革,推进与房地产基础性制度相匹配的住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度的改革,并推进相关立法。

(2017年9月27日)

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